Investir dans une colocation : vrai bon plan en 2024 ?

Et si investir en colocation était la bonne idée d’investissement immobilier ? Nos experts se sont penchés sur le sujet. Découvrez comment et pourquoi il peut être extrêmement rentable de développer son patrimoine locatif avec des biens immobiliers destinés à la colocation. Notre guide complet : fonctionnement, législation, avantages et inconvénients.

Combien investir ?	Capital variable selon la zone géographique : à partir de 150 000 euros
Meilleure ville pour investir	Palmarès 2022 : Lille Marseille Nancy
Investissement de départ conseillé	Tout frais compris : 200 000 euros pour un T3 (prix d’achat, frais de notaire et droits de mutation)
Type de bien	Maison ou appartement avec 3 ou 4 chambres
Intérêt Investclub	8/10

Qu’est-ce que l’investissement en colocation ?

Définissons en quoi consiste un investissement dans l’immobilier en colocation. Il fait partie de la gamme des placements immobiliers à caractère locatif. C’est-à-dire qu’un propriétaire achète un bien pour le proposer à la location à des particuliers. En contrepartie d’un logement et de ses équipements, l’investisseur perçoit mensuellement des loyers.

Investir dans la colocation repose sur un principe identique. La différence majeure réside dans le fait que le bail (contrat de location) est différent puisqu’il est prévu pour plusieurs locataires qui paient chacun une partie du loyer pour une chambre séparée et des zones de vie commune : salle de bain, cuisine, salon.

Les avantages d’investir en colocation

Pourquoi investir en colocation ? Pour répondre à cette question toute légitime, présentons les principaux avantages de l’investissement en colocation :

• Rendement locatif élevé : prix d’achat plus faible + montant du loyer plus élevé ;
• Risque de périodes de vacances locatives beaucoup plus faible ;
• Réduction importante du risque de loyers impayés ;
• Bail très recherché par des profils locataires variés : étudiants, actifs et retraités ;
• Possibilité d’habiter dans le logement et de louer les autres chambres ;
• Fiscalité avantageuse avec le dispositif de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ;
• Grande variété d’opportunités sur différents secteurs géographiques : cité étudiante, agglomération en plein développement économique ou avec un marché immobilier très tendu ;
• Gestion locative assez souple selon le type de bail choisi pour les colocataires.

Les différents types de bien à privilégier pour de la colocation

Pour sécuriser son projet d’investissement immobilier, il est primordial de sélectionner avec soin le type de bien qui accueille les colocataires. Présentons les quatre types de bien à privilégier à notre avis dans le cadre d’une colocation. 

Les maisons

Une maison destinée à la colocation est un bien immobilier de plus en plus recherché par les locataires. Une maison offre généralement un espace de vie plus vaste qu’un appartement, ce qui limite d’éventuels problèmes de bruit. Les villes moyennes regorgent d’opportunités à saisir avec des avantages en nature très appréciés comme un jardin ou un garage privatif.

Une maison, par nature, demande peu d’aménagements d’adaptation à la vie en colocation : chambres séparées, salon et cuisine spacieux, plusieurs sanitaires déjà disponibles.

Les appartements

On considère souvent qu’un appartement est le bien idéal pour une colocation. C’est un lieu de vie qui a déjà été pensé pour accueillir plusieurs personnes avec des chambres séparées et des pièces communes. C’est un excellent choix qui permet d’éviter certains travaux d’aménagement avec des équipements communs (immeuble :  ascenseur, cave, etc.) très pratiques.

Attention à bien veiller à la bonne disposition des pièces, à un nombre suffisant de sanitaires et des espaces communs spacieux pour améliorer l’attractivité locative.

Les lofts

Concept bobo chic pour les artistes du XIXᵉ et XXᵉ siècle, le loft était très apprécié pour ses grands espaces ouverts, sa grande luminosité et son bas coût locatif. Avec le temps, les propriétaires ont vite compris l’énorme potentiel du loft pour faire de la colocation. Il est facile de créer des grandes chambres séparées et d’installer les équipements nécessaires à la vie en communauté. Tout en conservant la sensation d’espace et de luminosité.

Les lofts représentent un excellent rapport prix d’achat / rendement locatif / attractivité, notamment dans les grandes villes.

Les bâtiments industriels

Et si pour investir en colocation, vous achetiez un bâtiment industriel désaffecté ? C’est un phénomène que nous avons observé dans plusieurs villes de France qui vivaient principalement de l’Industrie. C’est l’occasion de faire l’acquisition de biens peu chers avec de très grandes surfaces, idéales pour la création d’un logement en colocation. L’atout principal d’un bâtiment industriel réside dans son excellent rendement locatif.

Attention aux coûts de transformation pour rendre le bâtiment habitable. Il existe de belles opportunités à saisir dans les bassins industriels en France. De plus en plus de villes françaises se sont engagées dans un processus de gentrification.

Où investir en colocation ? Les 5 meilleures villes de France

La localisation de son investissement est le deuxième élément d’importance pour optimiser son acquisition. Voyons où investir dans une colocation en France. Voici notre top 5 des meilleures villes où acheter un bien locatif.

1. Lille

Capitale économique de la région des Hauts-de-France, Lille est sans conteste l’agglomération la plus attractive pour investir dans un appartement en colocation. Lille réunit tous les critères d’attractivité. C’est une ville étudiante avec un énorme bassin culturel et historique. Le prix de l’immobilier reste tout à fait raisonnable. Lille a parfaitement géré sa mutation industrielle en devenant un poumon économique pour une région sinistrée avec une situation géographique idéale : à 1 heure de Paris (en train) et à la frontière de l’Europe (Belgique et Luxembourg).

Le rendement locatif en 2022 se situe entre 5 et 7 % annuels. Les quartiers à privilégier sont ceux de Wazemmes (pour le pôle universitaire), le centre Euratechnologies ou encore Euralille. A proximité, Villeneuve-D’ascq et Lomme proposent des opportunités intéressantes.

2. Marseille

Est-il nécessaire de présenter Marseille ? C’est la 2ème plus grande métropole du pays et la plus grande agglomération du Sud. Marseille est encore très intéressante pour un investissement en colocation malgré une hausse des prix (environ 18 %) depuis 5 ans. C’est une grande agglomération étudiante qui accueille plus de 10 000 étudiants étrangers chaque année à l’AMU (Aix – Marseille Université). C’est une cité très bien desservie en transports en commun. Elle est aussi un carrefour économique vers les pays autour de la Méditerranée.

Marseille propose en moyenne un rendement locatif entre 5 et 7.5 % annuels. Attention à bien choisir où acheter son futur bien en colocation. Selon notre expérience, nous recommandons de privilégier les 1ers et 5ᵉ arrondissements de la cité phocéenne.

3. Nancy

La cité de Nancy est souvent labellisée French Tech (à l’image de la Silicon Valley) car elle héberge un grand réseau d’entreprises et de pôles scientifiques (INSERM, CNRS, INRA, etc.). C’est une ville qui a réussi avec brio sa mutation de l’industrie vers le tertiaire. Sa situation géographique est idéale : à 90 minutes de Paris en TGV, l’autoroute A4 qui dessert toute la France et un accès rapide à l’Allemagne. Nancy est également une grande métropole universitaire avec plusieurs pôles d’excellence. Ex : le campus d’ARTEM.

Le rendement locatif moyen à Nancy se situe entre 6 et 8.5 % annuels. Nous vous conseillons de concentrer vos recherches sur le centre-ville car les 3 écoles – l’École nationale supérieure d’art et de design, l’ICN Business School (management) et Mines Nancy (technologie) – s’y trouvent. La proportion d’étudiants grimpe à 18 %. Une aubaine pour ce type de projet locatif !

4. Lyon

Lyon est la 3ᵉ plus grande ville de France, mais le 2ᵉ pôle économique le plus dynamique du pays. Lyon est très bien notée par les autorités européennes par sa grande diversité culturelle et technologique. C’est un carrefour stratégique pour les échanges commerciaux du Nord au Sud et de l’Est à l’Ouest. C’est également une cité étudiante importante avec 155 000 étudiants chaque année.

Avec une rentabilité locative nette légèrement inférieure à notre trio de tête (le rendement d’un appartement en colocation plafonne à 5.5 %), Lyon reste une excellente zone pour ce genre de projet d’investissement. À notre avis, il faut concentrer ses efforts sur les quartiers proches des universités, voire de s’éloigner vers Villeurbanne avec le campus de La Doua.

5. Toulouse

Clôturons notre classement avec Toulouse. La Ville Rose dispose de plusieurs atouts de poids pour investir en colocation :

• 4ᵉ plus grande métropole française avec une forte démographie ;
• Une ville étudiante très attractive : plusieurs universités et pôles d’excellence : aéronautique, agronomie, informatique, etc. ;
• Des pôles technologiques réputés dans toute l’Europe (ex: Oncologue ou plateforme French Tech Toulouse) ;
• Une qualité de vie très agréable avec ses 2027 heures d’ensoleillement annuelles et sa proximité des pistes de ski et de la mer (environ 1 h30) ;
• Un marché immobilier très sain avec un prix d’achat moyen raisonnable et une hausse des prix très bien maîtrisée.

Voici quelques secteurs à privilégier pour un investissement locatif : la Croix-Daurade, les Ponts-Jumeaux ou encore la Croix de Pierre. Le rendement locatif se situe autour de 6 % annuels.

6 éléments clés pour un bon investissement en colocation

Une question légitime reste en suspens : comment investir dans la colocation ? Présentons à présent les critères sur lesquels s’attarder pour optimiser ses chances de faire un placement immobilier rentable, sans une gestion de patrimoine encore plus lourde à supporter.

1. L’emplacement du bien

Nous l’avons déjà souligné, mais il est impératif de choisir avec soin un appartement ou une maison qui est situé dans une zone attractive pour le cœur de cible de la colocation. Par exemple, près d’une université pour des étudiants ou d’une zone d’activité administrative et financière pour des jeunes actifs.

C’est pourquoi nous recommandons de favoriser un investissement locatif dans une ville qui présente un ou plusieurs de ses centres d’intérêt. Par extension, des recherches en amont permettent de cibler plus précisément les quartiers à fort potentiel. Cela réduit le risque de périodes de vacances locatives et permet de conserver un certain degré d’exigence sur le profil des colocataires.

2. Les travaux à effectuer

Ce critère est valable pour tout achat immobilier, qu’il soit pour l’occuper personnellement ou le destiner à la location. Il s’avère qu’un bien devient très vite moins rentable lorsqu’il est nécessaire de réaliser une grande quantité de travaux pour une remise aux normes. Par exemple : l’électricité, la plomberie ou encore la vétusté des locaux.

Nous vous conseillons de vous faire accompagner par un professionnel de la rénovation pour une estimation la plus précise possible du montant des rénovations à ajouter au prix d’achat. Mais aussi d’une agence immobilière pour des données précises. Dans l’idéal, acheter un bien récent réduit les coûts. Disposer d’un historique complet des travaux déjà réalisés est un plus à ne pas négliger.

3. Les aménagement à faire

Envisager d’investir en colocation diffère d’un investissement locatif classique au moins sur un point. Il est souvent nécessaire de réaliser des travaux pour aménager l’appartement ou la maison pour qu’ils deviennent adaptés à une vie en communauté. À savoir des chambres séparées et fermées et des lieux communs (ex : salon, cuisine) suffisamment vastes pour accueillir tous les locataires.

Il est donc très important, selon notre expérience, d’évaluer avec justesse le coût des aménagements. L’idéal est d’investir dans un bien immobilier qui nécessite peu ou pas de modifications pratiques. Ces frais supplémentaires impactent directement le niveau de rentabilité, tout au moins à court terme.

4. Les loyers / Retour sur investissement / Rentabilité

C’est le nerf de la guerre. Si vous vous décidez à acheter pour louer en colocation, l’objectif principal est d’encaisser des loyers pour se garantir un Retour sur Investissement (ROI) et une rentabilité la meilleure possible.

Il est intéressant d’avoir accès à un historique des loyers encaissés avec la répartition entre locataires. Cela permet d’avoir un prévisionnel sur les revenus annuels générés par le logement. Mis en perspective avec le prix d’achat, le montant des travaux et les frais de gestion, l’investisseur peut avoir une idée assez précise de la rentabilité. Plus le logement est attractif, meilleurs sont les loyers encaissés, meilleur est le ROI.

5. Le temps pour louer les chambres

Il est essentiel de limiter au maximum les périodes où il manque un ou plusieurs locataires dans la colocation. Cela peut représenter un véritable manque à gagner. Il est donc important de s’assurer que le bien locatif se situe sur un secteur très demandé afin d’augmenter ses chances de le louer toute l’année le plus rapidement possible.

Rappelons également que la colocation est connue pour son grand turn over (changement régulier d’un ou plusieurs locataires). Il est donc vital d’être quasiment certain que le taux d’occupation soit maximal même en cas de départ.

6. La copropriété (si appartement)

Enfin, si l’on est pas propriétaire d’un immeuble complet, nous conseillons de prendre connaissance des conditions de la copropriété avant d’acheter un appartement. Investir dans la colocation peut devenir un véritable casse-tête si l’on doit gérer une copropriété exigeante et particulièrement coûteuse.

Il peut être malin de se renseigner sur les dernières rénovations réalisées dans les parties communes et des projets en cours de discussion. Le but est de limiter les coûts de fonctionnement et les contraintes liées à une copropriété.

Gestion des locataires d’une colocation

Concentrons désormais notre attention sur les locataires. Ce sont eux qui sont au cœur du concept de la colocation. Détaillons les différents éléments à connaître à leur sujet pour les gérer au mieux.

Définir le profil des locataires souhaités

Osons la comparaison. Choisir un locataire qui va entrer dans une colocation repose sur une démarche assez identique d’un recrutement en entreprise. Il est essentiel de définir avec précision le profil des personnes qui vont intégrer la colocation. Par exemple, un investissement locatif dans une ville étudiante se concentre plus sur des profils étudiants avec des modes de vie assez semblables. Même chose pour des jeunes actifs dans un bassin d’emploi (ex: Nantes).

Pour limiter le turn over, il est plus prudent de rechercher une certaine cohésion dans le groupe et de s’assurer que les loyers sont bien payés en temps et en heure. 

Comment trouver des locataires fiables ?

Il n’existe pas de formule magique pour trouver des locataires fiables. Les principaux critères pour rejoindre une colocation vont être financiers. Est-ce que la personne a un emploi stable (étudiant ou à temps plein) ? Est-ce qu’il dispose d’un garant en cas de non-paiement du loyer ? A-t-il droit à des aides aux logements ? 

Une rencontre préalable peut permettre de se faire une idée de la personnalité du futur locataire. Malheureusement, personne n’est à l’abri d’une duperie. Déléguer cette tâche à une agence est fortement recommandée. D’après notre vécu, un locataire heureux de sa colocation (ambiance, centres d’intérêt et rythmes de vie communs) a plus tendance à bien payer son loyer en temps voulu.

Comment gérer les conflits entre locataires ?

Le moyen le plus sûr de gérer les conflits entre locataires est d’établir un règlement qui fixe les droits et les devoirs de chaque membre de la colocation. Ce règlement doit être signé lors de l’entrée dans le logement. En cas de conflit, il est alors possible de s’appuyer sur ce document pour identifier les éventuels torts de part et d’autre.

Si jamais le propriétaire ne parvient pas à résoudre le problème entre ses locataires, il peut faire appel à un conciliateur ou médiateur de justice pour trouver une solution à l’amiable entre les 2 parties.

Les droits des colocataires

Tout comme le propriétaire qui dispose de certains droits et devoirs lors de la signature du bail, les colocataires ont des droits et des devoirs à respecter :

• Entretenir le logement et prendre en charge les réparations éventuelles ;
• Payer leur part respective de loyer ;
• Souscrire une assurance habitation pour chaque membre ;
• Signer le règlement de vie collective ;
• Faire les démarches nécessaires pour obtenir les aides au logement ;
• S’acquitter de sa part de taxe d’habitation.

Exiger un état des lieux et une caution

Toujours dans un esprit de sécurisation de son investissement, il est important selon nous d’exiger que chaque colocataire réalise un état des lieux lors de son entrée dans le logement et lorsqu’il quitte la colocation. Ajoutons à cela le paiement d’une caution calculée au prorata pour chaque nouveau locataire.

Le but est de mettre tous les locataires sur un pied d’égalité, de tous les responsabiliser et de réduire au maximum les éventuels coûts de réhabilitation en cas de dégâts importants dans le logement.

Le bail d’habitation en colocation

Il existe 2 types de bail pour la colocation ; c’est le contrat qui régit la colocation.

• Le bail individuel | Chaque locataire signe son bail et paye sa part de loyer individuellement. Ce sont les garanties classiques qui protègent le bailleur avec une durée d’engagement.
• Le bail unique solidaire | le loyer est global. Le document est signé par tous les colocataires. Il est recommandé d’y ajouter une clause de solidarité. Les locataires s’organisent pour la répartition du loyer. Ils sont tous tenus responsables en cas d’impayés. C’est à notre avis la solution la plus avantageuse pour un investisseur en termes de gestion administrative et de sécurité financière.

L’assurance habitation

Toute personne qui occupe un logement (propriétaire ou locataire) est tenue de souscrire une assurance habitation qui permet de couvrir un certain nombre de frais en cas d’incidents domestiques ou de dégradations du logement assuré. Par défaut, une assurance habitation s’accompagne d’une assurance Responsabilité Civile (dit RC) qui garantit une protection supplémentaire en cas d’accident de la vie ou de dommages sur un bien ou une tierce personne durant la durée de souscription.

La souscription d’une assurance habitation est un devoir du locataire pour pouvoir intégrer son logement. Le propriétaire peut exiger d’avoir une attestation le jour de l’entrée dans les locaux.

Comment gérer le départ d’un colocataire ?

C’est la nature du bail qui va régir cette question. De manière générale, chaque locataire est tenu de respecter un délai légal de dénonciation du bail. Souvent 3 mois, ce délai peut être réduit à 1 mois. La tentation est grande dans une colocation de partir du jour au lendemain en reportant le loyer impayé sur les autres membres. C’est pourquoi nous recommandons aux propriétaires locatifs de souscrire une assurance loyer impayé (ALP).

Dans le cas d’un bail individuel, le propriétaire refait signer un bail au nouvel entrant. Pour le bail unique et solidaire, celui-ci s’accompagne souvent d’une clause de relocation qui permet de modifier le contrat avec le nom du nouvel occupant après signature de chaque membre de la communauté.

Fiscalité de la colocation : abattement ou déduction des frais

Premier fait intéressant sur la fiscalité de la colocation : elle est considérée comme meublée. En d’autres termes, par défaut, un propriétaire particulier, qui propose un logement en colocation, bénéficie du régime de la Location Meublée Non Professionnelle (ou LMNP). 

Régime fiscal plutôt avantageux avec une déclaration des revenus locatifs en micro BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) avec abattement forfaitaire de 50 % jusqu’à 72 600 € annuels. Il est également possible de déclarer ses revenus au BIC réel avec une déduction de frais réels liés à l’entretien du logement.

Il est difficile de dire quel régime est plus avantageux que l’autre. Comme pour tous les placements financiers, le choix de l’abattement forfaitaire ou de la déduction des frais réels dépend principalement du profil de l’investisseur et de ses objectifs à long terme.

Préférer la colocation meublée

Comme nous venons de le voir, il semble beaucoup plus avantageux de choisir d’investir dans une colocation meublée puisqu’elle bénéficie par défaut du régime fiscal de la LMNP. 

De plus, concernant la gestion, nous trouvons qu’il est plus simple de proposer à la location un logement déjà équipé avec une cuisine, des meubles de rangement ou encore une literie. C’est un fort point d’attrait pour le profil des personnes qui cherchent à payer un loyer réduit avec des frais d’emménagement les plus petits possibles.

La procédure d’achat en colocation : comment faire ?

Nous avons établi un tutoriel d’achat avec les étapes clé à respecter pour augmenter ses chances de réussir son investissement :

1. Maîtriser le processus d’acquisition d’un bien classique : offre d’achat, acceptation par le vendeur, prospection auprès des banques pour l’obtention d’un crédit immobilier, signature du compromis puis de l’acte de vente définitif ;
2. Préciser au banquier qu’il s’agit d’un investissement locatif ;
3. Fournir 2 attestations de loyer à l’organisme prêteur pour une évaluation du potentiel locatif.

Tout se joue lors du montage du dossier financier. Il n’est pas obligatoire de fournir un apport pour valider l’achat. C’est une garantie supplémentaire qui peut aider à l’obtention du crédit. Si les loyers couvrent le remboursement des mensualités, cela peut être suffisant.

FAQ : investir en colocation

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