Investir dans l’immobilier d’entreprise en 2024 : comment faire et pourquoi ?

Et si vous diversifiez votre patrimoine immobilier avec des locaux à usage professionnel ? Cette stratégie n’est pas la plus connue. Pourtant, elle présente un certain nombre d’avantages que vous ne pouvez pas ignorer. Comprenez comment et pourquoi investir dans l’immobilier d’entreprise est une stratégie à fort potentiel !

Investissement minimum conseillé (pour 1 bureau de 12 m²)	40 000 € en Province 130 000 € à Paris
Top 3 des villes où investir	Aix-en-Provence Marseille Rennes
Prix moyen d’achat immobilier d’entreprise (février 2023)	Paris : 11 055 € Lyon : 5 389 € Bordeaux : 4 124 € Nantes : 3 367 €
Intérêt Investclub	8/10

L’avis de notre investisseur sur l’immobilier d’entreprise

Nous sommes emballés par ce projet d’investissement. Investir en immobilier d’entreprise est une stratégie à fort potentiel qui offre une grande sécurité et une belle diversité d’opportunités. C’est l’occasion de développer votre patrimoine en étant en parfaite adéquation avec les tendances de l’économie de la location professionnelle.

En optant pour une SCPI, vous préservez votre temps et votre énergie pour accroître vos autres revenus de placement.

Sommaire

L’avis de notre investisseur sur l’immobilier d’entreprise
Rappel du marché immobilier d’entreprise
Pourquoi investir en immobilier entreprise ?
Comment investir dans l’immobilier d’entreprise ? 4 étapes
Où investir dans l’immobilier d’entreprise ?
Conclusion : faut-il investir dans une entreprise ?
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Rappel du marché immobilier d’entreprise

Débutons notre analyse du marché de l’immobilier d’entreprise en posant quelques repères :

Une définition de ce type d’investissement ;
Le volume que ce marché représente ;
Un point sur l’évolution du secteur.

1. Définition de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise

En quoi consiste l’investissement dans l’immobilier d’entreprise ? Ce marché est assez large puisqu’il concerne les bureaux à usage professionnel, les fonds de commerce et locaux commerciaux ainsi que les hangars et entrepôts professionnels.

En résumé, ces investissements couvrent l’ensemble des biens immobiliers qui ont pour vocation d’accueillir des personnes dans le cadre de leur travail ou de permettre le stockage de marchandises dans un but commercial.

Au cours de nos investigations, nous avons réalisé que la location d’entrepôts et de hangars connaît un essor important depuis quelques années.

2. Importance de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise

L’immobilier d’entreprise représente une part non négligeable du parc locatif en France. Selon l’analyse de Cushman & Wakefield en novembre 2022, le 3ᵉ trimestre d’activité a généré 7.4 milliards d’euros de transactions.

Toujours selon la même étude, les allocations des investisseurs se répartissent ainsi :

53.5 % pour les bureaux ;
22 % pour les fonds de commerce ;
19 % pour les entrepôts logistiques ;
5.5 % pour les hangars industriels.

C’est un marché qui connaît une volatilité raisonnable et qui s’adapte très bien aux instabilités économiques.

3. Évolution du marché de l’immobilier d’entreprise

Après 2 années difficiles face à la pandémie de COVID-19, l’immobilier d’entreprise a repris des couleurs dès la fin 2021 et durant toute l’année 2022. La tendance semble se confirmer pour 2023. Les investisseurs étrangers continuent à miser sur la France avec une augmentation de 6 % des volumes d’achat.

Pour donner une idée plus précise de cette évolution plutôt favorable :

25.1 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise en 2021 (- 33 % VS 2019) ;
Environ 27 milliards d’euros en 2022 (+ 7 % VS 2021).

Comme précisé juste avant, les investisseurs allouent leurs capitaux différemment avec une reprise du côté des fonds de commerce et une augmentation significative des acquisitions d’entrepôts et de hangars.

Pourquoi investir en immobilier entreprise ?

Investir dans l’immobilier se présente sous différentes facettes. Mettons en avant les points principaux qui justifient d’opter pour l’investissement en immobilier d’entreprise :

Une garantie de rentabilité ;
Une garantie de stabilité financière ;
Une diversification facilitée ;
Des avantages fiscaux.

1. Rentabilité à long terme

Toutes les études le prouvent. Le rendement locatif des biens à usage professionnel est bien plus élevé que celui de biens destinés à la location pour les particuliers. On parle de 2 à 3 % de plus en moyenne.

En 2022, la rentabilité locative moyenne constatée se situe à :

7.30 % pour les commerces ;
8.40 % pour les bureaux ;
11.80 % pour les entrepôts.

Sur le long terme, c’est un point très attractif qui peut faciliter l’accès aux prêts bancaires grâce à un business plan solide.

2. Stabilité du marché immobilier

L’immobilier professionnel ne connaît pas vraiment la crise. Certes, certaines périodes de volatilité peuvent survenir dans le cadre de circonstances exceptionnelles (ex : crise de la COVID). Cependant, rien qui puisse mettre réellement mettre en difficulté son parc locatif.

Comme nous l’avons constaté, après 2 années moins fastes (2019 avait été exceptionnelle par ailleurs), investisseurs et entreprises sont de retour sur le marché.

Par ailleurs, même si certaines sociétés françaises tendent à réduire leur parc de bureaux pour faire des économies, les fonds étrangers continuent d’affluer.

3. Opportunités d’investissement diversifiées

Investir dans l’immobilier d’entreprise ne résume pas uniquement à la location de bureaux. Avec la mutation du secteur tertiaire, le développement du télétravail, l’augmentation du nombre d’indépendants et l’émergence de nouveaux acteurs économiques (e-commerce principalement), les opportunités en immobilier professionnel se multiplient avec :

Un nouvel attrait pour les fonds de commerce (en hyper centre-ville) ;
Une demande plus forte en matière de zones de stockage à usage logistique et / ou industriel.

C’est donc l’occasion de diversifier son patrimoine immobilier naturellement et de réduire significativement une exposition au risque déjà amoindrie.

4. Possibilité de défiscalisation

Choisir de réaliser un investissement dans l’immobilier d’entreprise présente plusieurs solutions de défiscalisation très intéressantes.

Tout d’abord, certaines zones éligibles offrent l’exonération de taxe foncière sur les biens acquis. Il s’agit la plupart du temps de zones visant la revitalisation urbaine.

Autre dispositif envisageable : le crédit d’impôt lors de la construction ou la rénovation de locaux à usage professionnel. Ces crédits d’impôt peuvent couvrir jusqu’à 30 % des travaux réalisés.

Comment investir dans l’immobilier d’entreprise ? 4 étapes

Il est temps de passer à la partie concernant les moyens à mettre en œuvre pour réussir son investissement en immobilier d’entreprise. Nous avons synthétisé la démarche en 4 étapes principales à suivre dans un ordre précis.

Étape 1 : Évaluer ses objectifs et son budget

Investir en immobilier d’entreprise n’est pas différent d’un autre type de projets immobiliers. Il est primordial de définir avec justesse et honnêteté ses objectifs financiers (revenus complémentaires, rente mensuelle, indépendance financière, optimisation fiscale) et de les mettre en confrontation avec son budget disponible.

Il est intéressant de noter qu’avec un dossier bien ficelé il est envisageable de se lancer sans apport personnel en sollicitant un crédit bancaire, voire profiter de l’effet de levier en empruntant plus pour acquérir plus de biens professionnels (via un lot) et augmenter son rendement locatif.

Étape 2 : Étudier les opportunités d’investissement

Lorsque cette première étape est franchie avec succès, il est temps de s’intéresser aux offres du marché des locaux d’entreprise. Que pouvez-vous acheter ? Comment choisir vos biens locatifs ?

Types d’investissement immobilier d’entreprise

2 stratégies sont à privilégier pour ce type d’investissements :

L’achat personnel via une Société Civile Immobilière (SCI) ;
L’achat de parts d’une SCPI (Société Civile en Placement Immobilier).

Il est très difficile d’accéder au marché de l’immobilier d’entreprise à titre personnel, d’où la nécessité de monter une SCI.

Nous avons une préférence pour la SCPI qui présente l’énorme avantage d’être 100 % pilotée par une société gestionnaire qui s’occupe de tout et verse les dividendes (part des loyers encaissés) progressivement.

Critères de sélection d’un bien immobilier d’entreprise

Nous avons été une liste non exhaustive, mais représentative, des critères d’importance, selon notre expérience, pour sélectionner au mieux ses biens locatifs d’entreprise :

La localisation géographique ;
Le prix de vente ;
Le rendement locatif estimé ;
L’estimation des travaux de rénovation / aménagement.

Il est essentiel que ces critères ne mettent pas à mal votre projet ou retardent votre retour sur investissement.

Étape 3 : Prendre une décision d’investissement

Vous êtes très bien avancé dans le processus. Il ne vous reste plus qu’à trancher. Décidez de la forme de votre investissement (SCI ou SCPI) et mobilisez votre capital pour faire l’acquisition d’un ou plusieurs biens à usage professionnel.

Si vous avez recours à un prêt bancaire, vérifiez bien les conditions d’octroi du crédit (durée, taux d’intérêt).

Étape 4 : Gérer son investissement immobilier d’entreprise

C’est ici que l’étape 2 prend tout son sens. Dans le cas où vous avez choisi d’acheter des bureaux via une SCI, la gestion vous incombe totalement avec la tenue d’une comptabilité. Vous ferez sûrement appel à un comptable externe. Ce qui entraîne un surcoût. De plus, une SCI est chronophage puisque vous devez prendre diverses décisions (ex : travaux) liées à la location de votre bien.

Si vous optez pour une acquisition via une SCPI, vous réglez une commission à la société gestionnaire qui s’occupe de tout (signature de bail, encaissement des loyers, travaux, etc.).

Où investir dans l’immobilier d’entreprise ?

Où devriez-vous investir dans l’immobilier d’entreprise ? Voici un point important à ne pas négliger. Dans quelles zones est-il préférable de mobiliser son capital ? Nous avons abordé cette thématique sous 2 axes différents.

Paris ou les grandes villes de province ?

Vaut-il mieux investir à Paris ou dans les grandes villes de province ? Le débat est encore tendu. Malgré tout, une tendance s’est installée depuis 2021. De plus en plus de grandes entreprises déménagent dans les territoires régionaux, notamment pour réduire leurs frais de fonctionnement et leurs charges fiscales.

Paris reste très attractive avec ses grandes tours administratives et ses nombreuses zones d’entrepôts en périphérie proche. L’acquisition en province est moins coûteuse et le marché non saturé avec une demande toujours plus importante.

Tour de bureaux ou zone administrative ?

C’est une question de culture. Les investisseurs étrangers ont tendance à privilégier les tours administratives alors que les Français se dirigent de plus en plus vers les zones administratives de type campus.

Il est plus simple à notre avis de faire l’acquisition d’un lot de bureaux dans une tour. Par contre, les surfaces locatives des campus sont beaucoup plus importantes.

Notre top 5 des villes où investir dans l’immobilier d’entreprise

VILLE	PRIX MOYEN € / M²	LOYER MOYEN HT – HC (€ / M²)
Aix-En-Provence	2 484	159
Marseille	2 844	170
Rennes	2 666	171
Toulouse	2 531	146
Nantes	3 367	176

Source : bureauxlocaux.com

Conclusion : faut-il investir dans une entreprise ?

Concluons notre avis sur l’investissement dans l’immobilier d’entreprise en reprenant les points principaux de notre présentation :

Avantages de cette stratégie qui justifie pourquoi investir dans l’immobilier ;
Validation de projet ;
Conclusion.

Avantages d’investir dans l’immobilier d’entreprise

Une rentabilité élevée à long terme (baux entre 3 et 9 ans) VS investissement locatif dans des logements particuliers.

Une grande diversité d’opportunités avec les bureaux, les fonds de commerce et les entrepôts.

Un marché stable avec une reprise significative post pandémie.

Des avantages fiscaux : exonération de taxe foncière + crédit d’impôt sur les travaux (construction ou rénovation).

Est-ce que l’investissement dans l’immobilier d’entreprise est adapté à moi ? Réponse !

Oui. C’est un projet d’investissement qui est ouvert à tous les profils d’investisseurs. Certes, il est nécessaire de passer par une structuration soit en SCI, soit en SCPI pour accéder à ce type de biens immobiliers. Pour réussir dans cette démarche, il est impératif de définir avec précision ses objectifs et sa capacité financière afin de la comparer avec le potentiel réel d’une acquisition.

Mot de la fin

En conclusion, nous ne pouvons que recommander d’investir dans l’immobilier d’entreprise à condition que cette stratégie réponde parfaitement à vos objectifs financiers. C’est une alternative très intéressante à l’achat traditionnel de biens à but locatif.

L’immobilier professionnel est propice à une stabilisation de son portefeuille avec un engagement contractuel de sociétés qui ont besoin de locaux pour le bon fonctionnement de leur activité.