Faut-il vraiment investir dans un viager en 2024 ?

Le viager est une stratégie immobilière quelque peu nimbée de mystères. On parle parfois de pari sur la mort, ce qui confère à ce type d’investissement une image peu recommandable. Investir en viager, est-ce vraiment un placement risqué et peu rentable ? Nos experts répondent dans ce guide complet et détaillé !

Combien investir ?	À partir de 30 000 €
Meilleure ville pour investir	Top 5 des villes les plus peuplées du département des Alpes-Maritimes : 1. Nice ; 2. Antibes ; 3. Cannes ; 4. Grasse ; 5. Cagnes-sur-Mer.
Investissement de départ conseillé	À partir de 50 000 €
Risque N°1	La longévité du vendeur est très variable et difficilement prévisible
Intérêt Investclub	8/10

L’avis de notre investisseur sur le viager

Le viager ? Une véritable opportunité d’investissement immobilier ? Tout est une question de projet financier. La première question à se poser est la suivante : pourquoi investir en viager ?

Si vous souhaitez devenir propriétaire sans faire de crédit ou profiter des avantages fiscaux liés à cette acquisition, le viager est adapté à votre profil. C’est un excellent moyen de construire ou d’étoffer son patrimoine immobilier à frais réduits. Un investissement de bon père de famille.

Attention, cependant, à bien garder à l’esprit que l’espérance de vie du vendeur est une donnée très spéculative. La définition juste du bouquet et de la rente impacte directement sur la rentabilité finale du placement.

Sommaire

L’avis de notre investisseur sur le viager
Définition et origine du viager
Quel est l’intérêt de vendre en viager ?
Deux types de viagers : libre ou occupé
Deux conseils à suivre quand vous investissez en viager
Quels sont les risques d’un achat en viager ?
Les types de biens à acheter en viager
Qui décide du prix d’un bien vendu en viager ?
Le calcul du montant de la rente viagère
La fiscalité
Le contrat de vente
Comment trouver des annonces de viager ?
Dans quelle ville investir en viager ?
FAQ : Investissement en viager
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Définition et origine du viager

Commençons par poser le cadre. En quoi consiste l’investissement immobilier en viager ? Étymologiquement, le mot viager est issu du vieux français avec le terme viage qui signifie temps de vie. Il s’agit d’un des plus vieux contrats du Code Civil français avec une intégration en 1804. Ce contrat encadre une transaction immobilière entre un acheteur (ou débirentier) et un vendeur (ou crédirentier);

Contrairement à une transaction immobilière classique, investir dans l’immobilier en viager engage à 2 choses à la signature chez le notaire :

Le paiement d’une somme au comptant, appelée bouquet, qui représente une part du montant total du bien ;
La détermination d’une rente (souvent mensuelle) que l’acheteur verse au vendeur durant toute la durée de sa vie.

On distingue 2 types de viager :

Le viager occupé où le vendeur occupe toujours le logement ;
Le viager libre où l’acquéreur peut disposer à sa guise de son bien

Quel est l’intérêt de vendre en viager ?

Afin d’avoir un avis complet sur investir en viager, nous expliquons dans cette section pourquoi le vendeur a tout intérêt à vendre en viager.

2 avantages en particulier sont à mettre en avant :

Le vendeur encaisse régulièrement une somme (la rente), ce qui est une forme de monétisation de son bien ;
Tout en conservant l’usufruit (l’usage) dudit bien immobilier en limitant les frais de transaction (VS une vente plus traditionnelle).

Nous pouvons considérer que le viager est la plus ancienne retraite du monde. Par contre, il est à noter que ce type de vente est au désavantages des éventuels héritiers puisque le bien ne fait plus partie du patrimoine familial au décès du crédirentier.

Avantages d’investir en viager

Nous pouvons désormais nous concentrer sur les avantages d’investir dans un viager pour l’acheteur – investisseur. Cette stratégie immobilière présente 5 avantages principaux :

Des conditions de location plus simples qu’un appartement ou une maison (bail, modification de loyer)
Des frais annexes moins élevés (ex : copropriété, foncier)
Des frais d’entretien très bas
Un prix d’achat très abordable VS un autre bien immobilier locatif
Une forte rentabilité entre 4.5 % et 10 % annuels
Une demande croissante de places face à une politique anti-voiture dans les centres-villes
Gestion administrative simplifiée
Excellent support d’investissement pour diversifier son patrimoine immobilier
Marché dynamique avec beaucoup d’opportunités sur l’ensemble du territoire
Bien immobilier facile à revendre quel que soit le secteur géographique

Inconvénients d’investir en viager

Mais investir en viager comprend aussi des risques qu’il faut bien prendre en compte dans votre décision. Voici les 5 inconvénients principaux :

Placement à risque due à la longévité relative du vendeur
En cas de défection de paiement de la rente (même 1 seule fois), le contrat est rendu caduc
Le bouquet et les rentes déjà versés sont perdus
Le débirentier doit payer les droits de mutation sur le prix total.

Deux types de viagers : libre ou occupé

Comment investir en viager ? Il existe 2 méthodes pour acheter un bien immobilier de cette manière : soit le viager occupé, soit le viager libre. Présentation synthétique de ces 2 approches.

Investir en viager occupé

Dans ce cas de figure, le vendeur occupe le logement vendu durant tout le reste de sa vie (ou jusqu’à son départ dans une maison de retraite).

L’acquéreur réalise un placement sécurisé puisqu’il n’y a qu’un seul occupant durant toute la période. De plus, il profite de la décote sur le prix d’achat via le montant des loyers non perçus au cours de l’occupation par le crédirentier selon cette formule (rente * 12 * années d’occupation).

Investir en viager libre

Le viager libre, quant à lui, permet à l’acquéreur de profiter immédiatement du bien acquis. Il peut soit l’occuper personnellement, y installer de la famille ou le mettre en location.

De cette manière, le viager libre est un bon moyen d’obtenir un prêt sans passer par la banque ni payer d’intérêts.

Précisons, qu’en règle générale, il est convenu que le montant d’un éventuel loyer perçu par le débirentier soit moins important que la rente payée au crédirentier.

Deux conseils à suivre quand vous investissez en viager

Est-ce rentable d’investir en viager ? Dans la plupart des cas, il est considéré que oui. Malgré tout, il est indispensable de sécuriser son projet d’investissement. Voici 2 conseils qui peuvent vous y aider.

1. Bénéficier d’une décote à l’achat

Comme nous l’avons indiqué, à la signature, la vente prévoit 2 types de paiement : le bouquet et la rente. Comment est déterminé le prix du bouquet ? En général, 20 à 40 % du montant du prix de vente. La décote se calcule sur la valeur de la rente et la durée de son paiement selon une table d’espérance de vie.

Moins le vendeur vit longtemps, plus cette décote est importante. En règle générale, un acheteur peut espérer acquérir un bien à – 50 voir – 60 % de son prix réel.

2. Éviter le recours à un emprunt bancaire

L’autre élément qui contribue à la rentabilité d’un investissement en viager est l’absence d’un crédit bancaire. En effet, l’achat s’accompagne du versement d’une rente. Il est préférable de ne pas impacter son taux d’endettement avec les mensualités d’un prêt bancaire annexe.

Dans l’idéal, il est recommandé d’être en mesure de régler l’intégralité du montant du bouquet en cash à la signature pour tirer le meilleur profit d’un viager. On considère même souvent qu’acheter en viager est une méthode alternative pour construire son patrimoine immobilier sans passer la case banque et limiter ainsi les frais.

Quels sont les risques d’un achat en viager ?

Investir en viager n’est pas totalement exempt de risques. Plusieurs éléments sont à connaître avant de se lancer dans ce genre d’investissement. Présentons-les pour une vision globale du sujet.

Le pari sur « la mort »

Bien que les choses soient stipulées dès le départ, elles ramènent à une réalité assez dure : la réalisation d’une transaction immobilière basée sur la prévision (et l’attente) du décès du vendeur. Plus le vendeur est âgé, plus le délai d’attente devrait être court. Cependant, cela reste un pari que certains considèrent comme mortifère.

Certains investisseurs sont très réticents face à cette pratique puisqu’elle les met très mal à l’aise dans la relation de confiance contractuelle reposant sur une notion aléatoire et moralement discutable.

L’incertitude sur le calendrier

Lorsque vous signez l’achat d’un bien immobilier en viager, vous maîtrisez toutes les données sauf une : la date de la pleine propriété. En effet, il est impossible de prévoir à quel moment le vendeur va mourir et donc permettre à l’acquéreur de disposer pleinement de son bien.

Dans certains cas, c’est une question de quelques années (ex: le Général De Gaulle et sa propriété de Colombey-les-deux-églises). Pour d’autres, cela se compte en dizaines d’années avec une décote de moins en moins importante.

La perte de valeur du bien

Autre risque lié au temps incertain de la pleine propriété : la perte intrinsèque du bien. À l’instar de tous les biens immobiliers, le marché évolue énormément. Un investisseur n’est pas à l’abri que son acquisition décote fortement pendant la période du viager.

Dans ce cas-là, l’investissement devient tout de suite moins rentable. Le prix de référence (pour le calcul du bouquet et de la rente) est plus élevé que son prix réel. La rentabilité du placement est tout de suite impactée. D’autant plus en cas de revente.

L’obsolescence du bien

Enfin, même si le vendeur se doit d’entretenir le bien durant son temps d’occupation, il n’est pas impossible que le bien se dégrade au fil du temps. D’autant plus si la période de viager s’étend.

Lorsque vous prenez la pleine possession du bien au décès du vendeur, il est possible que de gros travaux soient à réaliser pour rénover et remettre aux normes votre bien. Une telle situation nuit gravement à la rentabilité de l’investissement immobilier.

Les types de biens à acheter en viager

Listons de la manière la plus exhaustive tous les types de biens qu’il est possible d’acheter en viager :

Maison ;
Appartement ;
Villa ;
Local commercial ;
Tout type de biens mobiliers : voiture, bateau, bijou, œuvre d’art, etc ;
Capital en argent ;
Entreprise.

Qui décide du prix d’un bien vendu en viager ?

Le prix de vente en viager est calculé sur une base simple de calcul :

Le prix vénal du bien, c’est-à-dire son prix réel sur le marché immobilier du secteur géographique ;
Moins la valeur du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH).

C’est la méthode de calcul employée dans le cas du viager occupé. Le DUH est mesuré selon 3 critères :

L’âge du vendeur ;
Son espérance de vie (selon des tables de mortalité détenues par le notaire) ;
Son sexe (cf les femmes vivent plus longtemps que les hommes).

Le prix de vente est donc défini chez le notaire selon l’ensemble de ces éléments.

Le calcul du montant de la rente viagère

En ce qui concerne la rente viagère, cette dernière est calculée selon plusieurs facteurs :

Valeur foncière du bien ;
Âge du vendeur ;
Versement d’un bouquet et sa valeur ;
Statut du viager (libre ou occupé).

Pour un viager occupé, la rente est moins importante puisque la valeur du bien profite d’une décote compensant le DUH jusqu’au décès du crédirentier. En version libre, la rente est plus importante.

La fiscalité

Faut-il investir dans un viager pour des raisons fiscales ? Nos experts ont mené l’enquête : les avantages et les inconvénients liés à un investissement en viager.

Droits d’enregistrement

C’est à l’acquéreur de s’acquitter des droits d’enregistrement sur la valeur du capital versé en rente au vendeur auprès du notaire en gestion du dossier. La somme est indiquée dans l’acte de vente ou fixée par les 2 parties dans une déclaration estimative.

Les droits d’enregistrement s’appliquent selon les règles prévues par le Code Civil. Ces derniers sont de l’ordre 5.8 % dans la grande majorité des départements français.

Plus-values

Voyons à présent comment sont taxées les plus-values réalisées en cas de revente d’un bien acheté en viager.

Le principe général prévoit que la valeur de la plus-value immobilière soit calculée sur la base de la valeur en capital de la rente majorée du montant du bouquet. Deux cas de figure possibles pour la revente : avant ou après la revente du crédirentier.

La taxation est 36.2 % (19 % d’impôt + 17.2 % de prélèvements sociaux) sur la plus-value immobilière, taxée sur l’année de cession.

Impôt sur le revenu

Le vendeur est taxé sur la rente perçue en bénéficiant d’une exonération sur cette somme en fonction de son âge.

L’acheteur n’est pas taxé sur les loyers théoriques qu’il aurait pu toucher durant la période de viager et qui ont servi au calcul de la décote. Par contre, il doit déclarer la valeur de sa nue-propriété à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Le contrat de vente

Passons au crible les différents éléments qui constituent un contrat de vente en viager. Il s’agit en effet d’un acte bien spécifique qui souligne des points à ne pas négliger.

L’objet de la vente

Bien qu’un accord en viager soit une transaction particulière, il n’en reste pas moins un contrat de vente qui précise :

Le bien concerné par la transaction immobilière : surface, bornage cadastral, diagnostic énergétique, etc ;
L’identité des 2 parties (acquéreur et vendeur) ;
Le prix de vente ;
Les conditions contractuelles de la vente : statut du viager, montant du bouquet / rente viagère, répartition des charges, etc.

C’est le document de référence qui permet aussi bien à l’acheteur qu’au vendeur de se protéger de toute tentative d’escroquerie ou abus de personne.

Le prix

Ce point précise plusieurs éléments :

La valeur du bouquet avec le calcul détaillé de ce dernier ;
La valeur en capital de la rente avec le mode règlement (versement mensuel, annuel) ;
Le montant des frais de notaire (à la charge de l’acheteur)

L’estimation de la rente viagère se base sur la valeur foncière du bien, l’âge du vendeur, son sexe, la valeur du bouquet et le statut du viager.

Le paiement

Le paiement d’un investissement en viager se passe en 2 temps. Tout d’abord, le versement en cash lors de la signature de l’acte de vente de la totalité du bouquet. Puis, selon les termes du contrat, du versement à échéance régulière (souvent mensuellement) de la rente au profit du crédirentier.

Tous les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur (ex : droits d’enregistrement) comme dans le cas d’une transaction classique.

La répartition des charges

Enfin, le contrat de vente précise la répartition des charges entre les 2 parties. En général, si le vendeur occupe le logement, il s’engage à s’occuper de la gestion de l’entretien du bien pendant toute la période du viager.

Par contre, l’acheteur doit s’acquitter de la taxe d’ordure ménagère (TOM) et la taxe foncière. Si ce n’est pas le cas, cet élément doit être précisé dans l’acte de vente.

Comment trouver des annonces de viager ?

Nous distinguons 2 types de sites web pour trouver des annonces de viager de qualité : les sites spécialisés et les sites immobiliers généralistes. Voici plusieurs références du marché qui ont des opportunités immobilières en gestion :

SITE SPÉCIALISÉ	SITE GÉNÉRALISTE
Abauvie Viager	A vendre à louer
Atlantic Viager	Bien’ici
Azur Viager	Immobilier notaires
BM Finance	Immonot
CAPI France	Leboncoin
Coste Viager	Logic immo
Etude Lodel	PAP
Institut National du Viager	Paru Vendu
Le Monde du Viager	Seloger
La Lyonnaise de Viager
Nord Viager
Senior Consulting Group
Viager Consult
Viager Europe
Groupe Rochat Immobilier
Viagimmo
Viager Union Foncière
Univers Viager

Source : viager-rentable.com

Dans quelle ville investir en viager ?

Selon plusieurs études, le sud de la France, notamment le département des Alpes-Maritimes, est un choix stratégique pour investir en viager. Pour quelles raisons ? Les chiffres du recensement sont clairs. Au 1er janvier 2022, les plus de 60 ans représentent 31.2 % de la population. 13 % sont des personnes âgées de plus de 75 ans. C’est autant d’opportunités pour les investisseurs. Les villes comme Nice, Cannes, Antibes, Cagnes-sur-Mer et Grasse sont des cibles à privilégier.

Autre région parfaite pour le viager : la Bretagne avec les Côtes-d’Armor en tête avec 34.2 % de population qui a 60 ans et plus. Ex : Saint-Brieuc, Lannion et Plérin.

Terminons notre tour de France des secteurs les plus attractifs pour le viager avec les Landes où les 60 + représentent 33.8 % de la population. Citons Mont-de-Marsan, Dax, Biscarrosse ou encore Capbreton.

⇾ Ces 3 zones accueillent une population vieillissante et remplissent des critères très positifs dans le cadre d’un investissement immobilier : environnement agréable, zone touristique, gros potentiel de revente.

FAQ : Investissement en viager

Est-ce intéressant d’acheter en viager quand on est jeune ?

C’est une stratégie qui est intéressante à 2 niveaux. Premièrement, il est moins difficile de trouver un vendeur avec 20 ans de plus (minimum) pour conclure un accord en viager. Deuxièmement, cette approche permet de pallier un éventuel manque de moyens financiers face à un refus de financement de la part des banques. Enfin, plus on commence à investir jeune, plus il est facile de diversifier son patrimoine.

Peut-on acheter la maison de ses parents en viager ?

Il est en effet possible d’acheter la maison de ses parents en viager. En tout cas, la loi ne l’interdit pas. Attention à le faire sous certaines conditions où toutes les garanties sont apportées qu’il ne s’agit pas d’une donation dissimulée et de frauder les droits de succession. Par exemple, faire estimer le bien par un professionnel, conserver toutes les preuves de paiement (rente et bouquet), etc.